Venta de Vivienda en Colombia: Lo que Debe Revisar Antes de Pagar Ganancia Ocasional
Informe Ejecutivo
Vender una vivienda en Colombia no significa automáticamente pagar el 15 % sobre el precio total de venta. El impuesto, cuando aplica, se calcula sobre la utilidad fiscal, es decir, sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble.
Si la vivienda fue poseída durante dos años o más, la utilidad puede tratarse como ganancia ocasional. Si fue poseída por menos de dos años, el tratamiento corresponde, en principio, a renta ordinaria.
Además, para la venta de casa o apartamento de habitación existe una exención especial de hasta 5.000 UVT, equivalente en 2026 a $261.870.000, siempre que se cumplan los requisitos legales.
El punto clave es este: la exención no es automática. Requiere revisar el tiempo de posesión, el costo fiscal, la utilidad real y la forma en que se reciben y destinan los recursos de la venta.
Informe Técnico
1. La Ganancia Ocasional No Se Calcula Sobre Todo el Precio de Venta
De acuerdo con el artículo 300 del Estatuto Tributario, la utilidad en la venta de un activo fijo poseído durante dos años o más constituye ganancia ocasional.
En términos generales:
Ganancia ocasional = Precio de venta – Costo fiscal del inmueble
Por ejemplo, si una vivienda se vende en $500 millones y su costo fiscal es de $300 millones, la utilidad sería de $200 millones. El impuesto no se calcula sobre los $500 millones, sino sobre la utilidad gravable que resulte después de aplicar las reglas fiscales correspondientes.
2. Tarifa Actual de Ganancia Ocasional
Para personas naturales residentes en Colombia, la tarifa de ganancia ocasional es actualmente del:
15 %
Esta tarifa aplica sobre la ganancia ocasional gravable, no sobre el valor total recibido por la venta.
3. Exención Especial por Venta de Casa o Apartamento de Habitación
El artículo 311-1 del Estatuto Tributario permite tratar como exentas las primeras 5.000 UVT de utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de una persona natural.
Para 2026, la UVT es de $52.374, por lo cual:
5.000 UVT = $261.870.000
Este valor no es el precio máximo de la vivienda. Es el límite de la utilidad que podría tratarse como ganancia ocasional exenta si se cumplen los requisitos.
4. Requisitos Principales Para Conservar la Exención
Para acceder al beneficio, en términos generales, deben revisarse estas condiciones:
Que el inmueble vendido sea la casa o apartamento de habitación.
Que haya sido poseído por el contribuyente durante dos años o más.
Que la utilidad corresponda a ganancia ocasional.
Que los recursos recibidos se destinen conforme a la norma.
Que se cumplan los requisitos reglamentarios previstos, entre otros, en el Decreto 1920 de 2023 y el Decreto 1625 de 2016.
Uno de los aspectos más importantes es la destinación del dinero. La norma exige que los recursos de la venta se manejen adecuadamente, principalmente a través de una cuenta AFC o mediante el pago de créditos hipotecarios vinculados directamente con la vivienda vendida, según el caso.
5. Cuidado: No Basta Con Consignar Solo la Utilidad
Para efectos de la exención, debe revisarse la destinación de la totalidad de los dineros recibidos por la venta, no únicamente la ganancia.
Por eso, antes de firmar la escritura y recibir el pago, es indispensable definir cómo se manejarán los recursos, si se utilizará una cuenta AFC, si existe crédito hipotecario pendiente y cuál será el destino posterior del dinero.
Recibir primero el dinero en una cuenta ordinaria y consultar después puede poner en riesgo el beneficio.
6. El Antiguo Límite de 15.000 UVT Fue Eliminado
Anteriormente, la exención estaba condicionada a que el avalúo catastral o autoavalúo de la vivienda no superara 15.000 UVT.
Esa condición fue eliminada por la Ley 2277 de 2022. En consecuencia, actualmente el beneficio no depende de que el avalúo catastral esté por debajo de ese monto.
Una vivienda de alto valor también podría acceder a la exención, siempre que cumpla los demás requisitos legales.
7. El Costo Fiscal Puede Cambiar el Resultado
Antes de calcular la utilidad, debe determinarse correctamente el costo fiscal del inmueble. Este no siempre corresponde únicamente al valor histórico de compra.
Dependiendo del caso, pueden considerarse:
Precio de adquisición.
Mejoras debidamente soportadas.
Costos directamente atribuibles.
Avalúo o autoavalúo permitido como costo fiscal.
Ajustes fiscales aplicables para personas naturales.
Reglas de los artículos 69, 72 y 73 del Estatuto Tributario.
Una revisión adecuada del costo fiscal puede reducir la utilidad gravable y evitar que se declare un mayor impuesto al legalmente correspondiente.
8. La Retención del 1 % No Es el Impuesto Definitivo
En la venta de activos fijos por personas naturales puede existir una retención en la fuente del 1 % del valor de la enajenación, conforme al artículo 398 del Estatuto Tributario.
Sin embargo, esta retención no debe confundirse con el impuesto de ganancia ocasional. La retención es un anticipo; el impuesto se determina posteriormente en la declaración de renta, considerando la utilidad, la exención aplicable y las demás reglas tributarias.
9. Errores Frecuentes Que Deben Evitarse
Creer que el impuesto es el 15 % del precio de venta.
Pensar que toda venta de vivienda está automáticamente exenta.
Consignar solo la utilidad en la cuenta AFC.
No revisar el costo fiscal antes de vender.
Confundir la retención del 1 % con el impuesto definitivo.
Escriturar por valores inferiores al realmente negociado.
Recibir el dinero sin haber definido previamente la estructura tributaria de la operación.
Aplicar información desactualizada sobre el antiguo límite de 15.000 UVT.
Recomendación de NBA Asesores S.A.S.
Antes de vender una vivienda, el propietario debe hacerse cinco preguntas clave:
¿Hace cuánto adquirí el inmueble?
¿Cuál es su verdadero costo fiscal?
¿Cuál será la utilidad fiscal de la venta?
¿Puedo aplicar la exención de hasta 5.000 UVT?
¿Cómo debo recibir y destinar el dinero para conservar el beneficio?
La venta de una vivienda no debe analizarse únicamente desde el precio negociado. También debe revisarse desde el impacto tributario, la documentación disponible, la forma de pago y la destinación de los recursos.
En NBA Asesores S.A.S. acompañamos a nuestros clientes en la revisión previa de estas operaciones, con el fin de anticipar riesgos, optimizar el cumplimiento tributario y tomar decisiones informadas antes de perfeccionar la venta.
Cordialmente,
NBA Asesores S.A.S.
Somos compañía para tu compañía.
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